主题:下半年房地产有望企稳回升
- 发表于2012-07-25
- 发表于2012-07-25
地产在下一阶段会成为的下拉力量还是向上的动力?对这个问题的不同回答,也意味着需要采取不同的宏观应对措施。具体而言,这取决于以下几个因素:
第一,这部分取决于房地产销量的阶段性回暖能否持续并且转化为房地产新开工数量的增加。
- 发表于2012-07-25
1.房地产库存和企业资产负债率处于历史高位,本轮房地产去库存和去周期的延续时间可能长于以往,这是一个负面因素。以在建销售比衡量,全国层面的库存消化压力仍然巨大,即使是“招宝万金”这样的房地产上市企业,库存余额和资产负债率都处于历史高水平,这预示着房地产企业的去库存和去过程仍将延续。在这种情况下,房地产企业的优先策略是“以销定产”,防止资金链的流动性风险,适当收缩土地购置节奏,从而减少资金压力。下一阶段,房地产去库存的速度关键取决于当前销量回暖的趋势在多大程度上得以延续。
- 发表于2012-07-25
- 发表于2012-07-25
- 发表于2012-07-25
第二,这取决于东部省市的房地产增加能否对冲中西部省市的下滑。
从区域分布来看,东、中、西部房地产销售占全国的比重大致为50%、25%、25%,房地产占全国的比重大致为60%、20%、20%。由于2010年以来的房地产调控对东部省市的冲击更大,这也导致该区域房地产销售和下滑的幅度更大,这也是2012年以来房地产回落的区域原因之一。
- 发表于2012-07-25
目前来看,随着2012年6月和7月两次降息效应的释放以及部分地方政府对刚性需求的适度政策支持,东部省市房地产销售已率先于2012年一季度触底,如果此前的运行逻辑得以继续,则房地产也可能于二、三季度企稳回升,但是考虑到中西部在三季度仍有较大可能维持当前的下滑态势,总体上,房地产在三季度企稳、四季度回升的概率较大。
- 发表于2012-07-25
第三,一个总判断:在房地产调控政策力度不加码前提下,下半年房地产有望企稳回升。
综合而言,基于当前房地产调控政策对于高房价和财富分配负面影响以及社会影响等谨慎态度,预期下半年房地产调控政策的基调不会出现明显变化,在此前提下,房地产市场的调整动力和波动将更多地来源于自发性的、阶段性的被抑制刚性需求的逐步释放等,这使得房地产销量增速在2012年一季度触底的基础上,如果延续此前中国房地产市场波动的规律,则房地产销量在二季度由负转正基础上有望在三、四季度企稳回升。
- 发表于2012-07-25
第三,一个总判断:在房地产调控政策力度不加码前提下,下半年房地产有望企稳回升。
综合而言,基于当前房地产调控政策对于高房价和财富分配负面影响以及社会影响等谨慎态度,预期下半年房地产调控政策的基调不会出现明显变化,在此前提下,房地产市场的调整动力和波动将更多地来源于自发性的、阶段性的被抑制刚性需求的逐步释放等,这使得房地产销量增速在2012年一季度触底的基础上,如果延续此前中国房地产市场波动的规律,则房地产销量在二季度由负转正基础上有望在三、四季度企稳回升。
从特定角度看,房地产在过去十多年的中国经济发展中发挥了地方政府“融资平台”、经济的重要库存以及货币创造的重要渠道等功能。从这个角度讲,本轮经济周期中GDP在2012年年初的快速回落、库存调整节奏的拉长、宏观与微观一定程度的背离,在很大程度上是因为房地产成交量的连续负增长以及房地产新开工的低位徘徊。