主题：房地产将不再“一枝独大”

经济发展诡异莫测，房地产业何去何从？著名经济学家、国务院发展研究资源与环境研究所副所长李佐军近日给出了他的答案。

2004年～2010年，可以说是房地产发展的巅峰时期。这段时间工业化、重化工业快速发展，也是城市化进程的加速阶段。货币政策相对宽松，激发了很多需求。但2010年以后，房地产行业逐步回归理性发展阶段，只能获得社会平均利润。

李佐军认为，目前我国的城市化水平达到51.27%，要达到70%以后才能逐步稳定下来，这意味着未来20年间，还有几亿农民要进城，城市化进程还有一段路要走。加上城市空间格局的变化，房地产品质仍需改善。因此，从中长期来看，房地产行业还有较大的发展空间，仍然是很重要的行业，但绝不会再“一枝独大”。

“近几年，房地产会经历一个比较痛苦的调整过程，房价也会受到挑战”。李佐军拿北京举例：2002年到现在，房价十年翻了近10倍，与GDP等各项指标的增长极不相称。目前，房价仍处于胶着状态，北京郊区跌二成左右，城区基本没跌，且目前又开始坚挺。房价偏高毋庸置疑，意味着房价肯定有一个下跌过程，政府也一直希望房价能够回归常态。至于跌多少，李佐军预判，如果发生危机，跌幅会比较大，但如果政府持续推进稳增长措施，整体跌10%～20%就不错了。

文化、健康、旅游、低碳地产是方向

未来什么样的产品才能在市场上站住脚跟？

李佐军认为，随着老百姓消费结构升级，以及观念意识发生转变，文化地产、旅游地产以及健康地产在未来一段时间会有较大的发展空间。

李佐军解释，以文化地产为例，它通过整合资源，提升城市的品牌形象，会受到政府的青睐。旅游地产及健康地产，能满足人们对娱乐休闲、健康生活的需求。一些配有会议、温泉等的旅游山庄，眼下都是热门。

其次，绿色低碳的生态地产，是各国共同鼓励的方向，符合发展的潮流。“这类地产项目建设能获得政策支持，消费者也最买账”。

产业集群发达区值得

房地产的价值方向，过去一直讲求沿海地区、城市和区位。但现在来看，这句一直奉为经典的话，也要与时俱进地看。“东南沿海区域目前发展缓慢，北、上、广一带正在痛苦地转型之中，增长格局还不及贵州、重庆、陕西、内蒙等地”。

眼下哪些区域最具潜质？李佐军现场传授经验：首先需要看这个区域的产业集群是否发达，一个地区如果形成了产业集群，就说明这个区域分工协作较好，效率较高，自然消费能力就较强。另外，要看这个区域经济一体化程度高不高。因为房地产开发还是要参与到区域经济一体化发展中来。“单枪匹马搞开发是不行的”。

改革不到位

限购就得继续

很多人都清楚一些宏观调控政策并不一定符合市场经济规则。但在现代法治市场经济没有建立起来之前，适当采取一些手段来控制房价，也可以说是一种不得已的选择。这也意味着，在市场化改革没有到位之前，限购限贷等措施难以完全退出。