主题：话题：一季度楼市成交量同比翻番 国五条细则尚未施威？

上海搜房数据监控中心统计，2013年第一季度上海楼市共计成交商品住宅2.56万套，与2013年第四季度基本持平，微跌不足1%，较2012年第一季度则大涨达108.9%；全市共计成交面积309.9万平，环比提升微升1.1%，同比去年则大幅上扬了119.0%。另外，一季度中高端项目集中放量，签约均价23256元/平涨近一成，2013年第一季度上海楼市共计成交商品住宅成交均价23256元/平，环比上扬了6.4%，同比也有着8.0%的涨幅。特别是国五条细则出台以来的3月份，一季度签约超300万方，3月集中爆发独占50%。国五条细则是否尚未发挥作用？4月份楼市将呈现怎样的变化？

详解：
搜房数据监控中心分析师汤正魏：一季度中有半数的成交量来自3月份，3月素来是楼市的传统旺季，在供应量提升以及新“新国五条”的影响下，3月楼市成交集中爆发，月度签约面积超过了150万方。现今“国五条”上海细则已经出台，其中对于二套房贷，表示要适时调整首付比例和贷款利率，明确提出禁止银行发放第三套及以上房贷，这或将导致一批改善型需求的购房者赶在二套房政策调整前集中入市。

搜房数据监控中心分析师汤正魏：2013年第一季度商品住宅价格环比和同比出现较大幅度的上扬，主要是成交结构转变所致，其次是刚需产品优惠收紧以及价格的回调。由于刚需房源在去年四季度集中消化，开始呈现出了的供不应求的态势。刚需产品的供应紧张以及价格回调，为中高端改善型需求创造了有利条件，再度拉动了中高端市场的成交，特别是改善型需求的产品。

3月的新增供应在时间上呈现出严重的不平衡，有将近七成的供应面积集中在3月下旬。可见开发商在新政刚颁布时也产生了一定的观望情绪，但是在市场成交连续几周都处于高位后，加快了推盘步伐。

深度解析：

搜房数据监控中心分析师汤正魏：由于调控细则的严厉程度不及预期，或将更加加剧购房者对于后市房价的上涨预期，预计在短时间内成交量将继续维持高位，后因透支了过多的市场购买力，而再度进入相对较长时间的平稳期。

搜房数据监控中心分析师汤正魏：新“国五条”的出台，随着各种针对二套房调政策将进一步收紧的猜测以及各种四起的谣言，一批改善型置业的购房者继而加快了入市的步伐，而在短期内带动了改善型项目成交大幅提升，直接拉动了全市成交均价直线上升。随着“国五条”细则的出台，恐慌情绪也开始在刚需市场蔓延，加剧了购房者对于未来房价的看涨预期，而使3月楼市成交集中爆发，刚需产品在楼市成交中所占份额得以攀升，市场整体成交均价也因此有所回落。

“差额个税”条款对二手房市场产生较大杀伤力，相比之下，一手房市场却没有遇到针对性的打压，由此造成二手市场的挤出效应催热一手市场。同时，3月本来就是传统的“楼市小阳春”，以及去年年末热销的惯性，导致了成交量达到近年罕见的高点。由于3月刚需楼盘成交量较大，拉低了成交均价。

楼市后市预期：

专业研究人士付伟：与二手房市场不同，上海细则的出台，预计很难给当前新房市场带来一定降温作用，4月份新房市场还会延续活跃趋势。不过，细则明确了将落实市场调控措施以保持房价的稳定，对于开发商有一定的震慑作用，未来涨价的势头会有所减弱。

专业研究人士陆骑麟：一手房市场可能在政策刚公布后的短期内受到一些心理震慑，但所受到的长期影响十分有限，并且3月就已有不少一手楼盘上调价格，一旦新政执行后，受到二手房挤出效应的影响，这种价格上涨的趋势恐难以改变。

就是发挥作用了成交量才这么高，可惜是副作用