主题：2012房地产市场前瞻

“限价”、“限购”和“限贷”等多样限制手段，致使房地产市场流通全面受阻。面对2012年的房地产市场，我们期待什么？

2011年下半年，首套房贷利率提高到1.1倍，银根紧缩给一部分购房者带来了不少困扰，加上央行屡次提息，房贷一族还贷压力越来越大。这种情况在2012年是否会得到缓解？

常智对此的看法偏向乐观，他认为，首套房贷利率很有可能调回基准利率、甚至9折，这取决于银行可贷资金的充足程度。常智解释道：“2011年下半年银行首套房利率调到1.1倍，但并不是完全针对房地产调控，也是由于银行自身资金比较紧。随着2012年流动资金的放开，可能银行利率也会下降。这也符合政府"鼓励自住、压抑投机"的主线。”

此外，刘渊认为，房贷利率决定因素不单在房地产市场，还有从宏观大环境考虑，利率本身对市场的影响不是很明显。

刘渊分析道：“之前房地产市场高度上涨的时候，比如2004、2005、2007年，利率也是一直在高速上涨，但并没有影响消费者的购房热情，反过来市场不太好的时候，也不会因为利率下降大家就开始买房。买房与否，主要取决于大家对未来经济的预期。”

不同于购房者的挑三拣四、思忖再三，有租房需求的租客对市场的主动性似乎不高，租房从来都是“逆来顺受”，房东和中介说什么价格就是什么价格。这种情况在2012年似乎不会改变，但是租客的腰包有望节流。

据21世纪不动产中国总部的数据，北京市租房租金2011年7月份有比较明显上涨，10月份后保持平稳水平。

常智认为，2012年经济面趋向平稳，指标也比较正常。所以2012年经济增长速度会比较慢，房租进一步增长的动力是不存在的。常智直言：“2012年房租应该是稳中有降，不会升。主要因为房租与经济是紧密相关的，反映的是真实的需求，如果经济速度放缓，个人收入没有提高，对房租的承受力下降，房租也不得不降。”

刘渊认为目前租房租金还在上升。中高端涨得比较慢，低端涨得比较快。“租房成本对于要租房的人来讲是个固定支出，一方面受供求影响另一方面受通胀影响。中高端市场因为投资性买房比重较多，控制得也比较多，所以这块房租的上涨速度一直比较慢，租金涨幅远远赶不上房价涨幅。但是低端市场因为适宜出租的量并不多，特别是在生活、交通比较方便的地区，总供应量是有限的。”刘渊解释道。刘渊所说的低端房源是每套租金3000元以内的。